Vai sair do imóvel alugado? Aviso, entrega das chaves e acerto final

1Confira o prazo, o aviso e a multa

Contrato com prazo determinado. Você pode devolver o imóvel antes do fim pagando a multa combinada, proporcional ao tempo de contrato já cumprido. Se o contrato não fixar a multa, ela pode ser definida pelo juiz. A lei dispensa a multa num caso específico: quando a saída acontece porque o seu empregador transferiu você para trabalhar em outra localidade, e você avisa o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Uma mudança por decisão própria não equivale a essa situação. Lei do Inquilinato, art. 4º.

Contrato com prazo indeterminado. Você pode encerrar o aluguel com aviso por escrito ao locador, com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, o locador pode cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos vigentes na data do encerramento. Essa cobrança não é a mesma coisa que a multa proporcional por sair antes do prazo. Lei do Inquilinato, art. 6º.

Confira também se o contrato foi prorrogado ou alterado por escrito. O contrato original pode não mostrar, sozinho, a situação atual. Para cada cobrança, anote em que regra da lei ou do contrato ela se apoia. Nem toda cláusula chamada "multa" funciona do mesmo jeito.

2Faça o aviso por escrito e guarde o recebimento

O aviso deve identificar o contrato, o imóvel e a sua intenção de encerrar o aluguel, com as datas. Envie por um meio que guarde o conteúdo e mostre o recebimento. Guarde a resposta, principalmente se ela falar de vistoria ou de como devolver as chaves.

Uma conversa sobre procurar outro apartamento não é um aviso claro de saída. Se a mensagem ficou ambígua, esclareça o que foi comunicado e quando, sem alterar mensagens antigas.

Peça com antecedência que a vistoria e a devolução sejam marcadas. Deixar o imóvel disponível para visitas, ou entregar uma chave a outra pessoa sem autorização, não deve ser tratado como devolução ao locador. Descubra quem pode receber as chaves e como isso será registrado.

3Compare o imóvel com a documentação de entrada

Junte a vistoria de entrada, as ressalvas, as fotos e as mensagens sobre defeitos durante o aluguel. A lei exige que você devolva o imóvel no estado em que o recebeu, exceto o desgaste do uso normal. Ela também prevê a reparação dos danos causados por você e pelas pessoas indicadas na lei, como dependentes, familiares e visitantes. Lei do Inquilinato, art. 23, III e V.

A comparação precisa separar três coisas: o estado inicial, o desgaste normal e o dano causado pelo uso. Dizer que o imóvel "precisa de pintura" não esclarece, sozinho, de qual delas se trata. Se houver divergência, indique o cômodo, o item e os documentos que apoiam cada posição.

Na vistoria de saída, guarde uma descrição objetiva e fotos com contexto. Se o relatório mistura a descrição do imóvel com o reconhecimento de uma dívida, leia essas partes separadamente antes de assinar. Concordar que existe uma marca não é, necessariamente, reconhecer de onde ela veio, quanto custa ou quem responde por ela.

4Registre a entrega das chaves

O registro deve mostrar quem entregou, quem recebeu, qual imóvel foi devolvido, a data e quais chaves ou outros dispositivos de acesso foram entregues. Veja se o documento só registra a devolução ou se também declara concordância com avarias, valores ou quitação, que é a confirmação de que tudo foi pago.

Salvo cláusula diferente no contrato, a lei diz que a garantia do aluguel, como a fiança ou a caução, vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o aluguel tenha continuado por prazo indeterminado. Por isso, documentar o encerramento é importante. Mas essa regra não faz de qualquer recusa do locador uma justificativa para cobrar indefinidamente. Lei do Inquilinato, art. 39.

Se o locador recusar as chaves, ou só aceitar se você reconhecer valores que estão em discussão, registre a tentativa, a condição imposta e a resposta. Não deixe as chaves abandonadas na portaria. E não presuma que uma mensagem isolada encerra todas as obrigações. A forma de formalizar a devolução depende dos fatos e pode exigir orientação individual.

5Peça um acerto discriminado

Peça que cada item venha separado: aluguel e encargos, multa (se houver), contas de consumo, reparos e caução. Para cada cobrança, peça o período, o fundamento e os comprovantes. A lei exige recibo discriminado e que o locador mostre, quando você pedir, os comprovantes das parcelas cobradas. Lei do Inquilinato, art. 22, VI e IX.

Não conclua que a caução substitui automaticamente os últimos aluguéis. E não aceite que qualquer orçamento basta para reter todo o depósito. É preciso entender o que está sendo cobrado, a ligação disso com o contrato e os documentos apresentados.

A caução em dinheiro tem regras próprias: ela deve ficar depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos ficam para você quando o valor for retirado. No acerto, confira o registro do depósito, os rendimentos e as pendências realmente em discussão. Isso não significa que a devolução integral esteja garantida, nem que a retenção total seja válida. Lei do Inquilinato, art. 38, § 2º.

6Um exemplo hipotético

Imagine que o seu aluguel já está por prazo indeterminado. Você envia o aviso por escrito, guarda a confirmação de recebimento e marca a vistoria. Na saída, surge uma discussão sobre um revestimento que já aparecia nas ressalvas da entrada. Você guarda esse material e pede que a devolução do imóvel e a discussão do reparo sejam registradas separadamente.

O exemplo não diz quem tem razão. Ele mostra por que as datas, o estado de entrada e o conteúdo de cada declaração precisam ficar claros. Uma discussão sobre um reparo não precisa apagar a prova de que você tentou devolver o imóvel.

7O que não confundir no encerramento

Desocupar o imóvel, avisar, entregar as chaves e receber quitação são coisas diferentes. Uma pendência de reparo pode continuar em discussão depois do fim do aluguel, conforme a base e a prova que existirem. Isso não torna correta qualquer cobrança posterior. Da mesma forma, um termo de entrega das chaves não vale como quitação geral se o texto dele não disser isso.

Ao receber o demonstrativo final, compare-o com as datas e os comprovantes que você guardou.

8O que reunir antes de pedir orientação

• contrato, prorrogações e alterações;
• aviso de saída e comprovante de recebimento;
• vistorias de entrada e de saída, com fotos;
• mensagens sobre defeitos durante o aluguel;
• termo de entrega das chaves ou registro da tentativa de entrega;
• demonstrativo final e comprovantes de cada cobrança;
• documentos da caução e do depósito.

9Quando procurar orientação individual

Se houver cobrança relevante sem explicação, recusa em receber as chaves ou recusa em devolver valores, procure um advogado de sua confiança, ou a Defensoria Pública se você não puder pagar. A análise deve considerar o conjunto dos documentos, não só o valor total enviado pela imobiliária.