Recusa das chaves: término da locação e responsabilidade dos fiadores

1Três relações jurídicas, não uma só

O caso exige separar três coisas: o encerramento da locação, a responsabilidade por danos e a obrigação dos fiadores. Há uma quarta camada quando já houve processo entre locador e locatário: que efeitos essa decisão produz sobre quem não participou dele?

Devolver o imóvel não equivale, necessariamente, a dar quitação geral. O locador pode receber as chaves e continuar discutindo obrigações surgidas durante a locação. Por outro lado, no raciocínio adotado pelo STJ para aquele contexto, a existência de supostos danos não autoriza impedir o encerramento da relação nem prolongar os aluguéis por meio de uma condição indevida.

Essa separação é a contribuição central do precedente. A pergunta não era só se havia avarias. Era se a aceitação do laudo, com consequências de responsabilidade, podia ser imposta como condição para receber as chaves e depois justificar a cobrança contra os fiadores. REsp 2.220.656/RJ, voto, itens 15 a 19.

2O quadro do caso delimitou o resultado

O recurso foi apresentado por fiadores de uma locação comercial. Eles haviam oposto embargos à execução, que é a defesa do devedor contra uma cobrança judicial, questionando os aluguéis cobrados. O juízo de primeiro grau acolheu a defesa. O tribunal estadual reformou essa decisão.

Segundo o voto, houve aviso no prazo e desocupação do imóvel. As chaves não foram devolvidas na data prevista porque o locador vinculou o recebimento à assinatura de um documento. Esse documento reunia a entrega e a concordância com uma vistoria que apontava avarias. As chaves foram depois entregues em ação de consignação, que é a ação usada para entregar em juízo o que o credor se recusa a receber. Essa ação correu entre locatário e locador.

O STJ tratou o condicionamento como elemento decisivo. Não deu o mesmo significado a duas situações diferentes: a recusa arbitrária do locatário em devolver o imóvel e a resistência em assinar um documento que reconheceria uma responsabilidade em disputa. O voto destaca que a responsabilidade dos fiadores estava sendo examinada ali pela primeira vez. REsp 2.220.656/RJ, relatório e voto, itens 1 a 4 e 16.

Esse quadro importa para qualquer comparação. Se não houve desocupação, se o aviso foi inadequado ou se não há prova da condição imposta, não é correto dizer que o caso é idêntico só porque houve discussão sobre vistoria.

3Prazo da locação e direito de encerrar

O voto articula os arts. 6º e 56 da Lei do Inquilinato. O art. 6º permite ao locatário denunciar a locação por prazo indeterminado, ou seja, comunicar que vai encerrá-la, por aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. O parágrafo único prevê uma cobrança específica quando falta o aviso. O art. 56 trata do término da locação não residencial por prazo determinado e da prorrogação por prazo indeterminado quando se verificam as condições legais. Lei nº 8.245/1991, arts. 6º e 56.

A fundamentação descreve o encerramento da locação não residencial por prazo indeterminado como direito potestativo do locatário. Direito potestativo é aquele cujo exercício, preenchidas as condições, não depende da concordância da outra parte em manter ou extinguir a relação.

Isso não dispensa a conferência do regime do contrato. Uma devolução antecipada durante o prazo determinado envolve também o art. 4º, inclusive eventual multa proporcional. Um contrato residencial exige a leitura das regras próprias sobre duração e continuidade. A comparação entre casos precisa indicar os dispositivos relevantes, e não apagar essas diferenças. Lei do Inquilinato, arts. 4º, 46, 47 e 56.

4Avarias e entrega das chaves podem ser tratadas separadamente

O STJ afirmou que, no contexto analisado, os supostos prejuízos ao imóvel devem ser cobrados em ação própria. A entrega das chaves não deve ser condicionada à aceitação da responsabilidade pelos danos. Ao restabelecer a sentença, o Tribunal manteve separados o fim do vínculo e as obrigações surgidas durante a locação. REsp 2.220.656/RJ, voto, itens 8 a 13 e 18.

Isso não significa que toda cobrança de reparo seja devida. Nem que ela desapareça com a entrega. Responsabilidade, origem do dano, desgaste normal e valor do conserto continuam sendo perguntas próprias. A Lei do Inquilinato exige a restituição do imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal. E prevê a reparação dos danos causados pelas pessoas indicadas no art. 23. Lei do Inquilinato, art. 23, III e V.

Por isso, a leitura de um termo de devolução deve separar quatro coisas: o registro da entrega, a descrição visual, o reconhecimento da causa e o reconhecimento do valor. Um único documento pode reunir declarações diferentes. Não há razão para tratá-las como se todas fossem necessárias para provar o mesmo fato.

5Por que o processo anterior não resolveu a situação dos fiadores

O art. 506 do Código de Processo Civil (CPC) diz que a coisa julgada, que é a qualidade que torna a decisão definitiva, vale entre as partes do processo e não prejudica terceiros. No caso, a ação de consignação e embargos anteriores mencionados no voto correram entre locatário e locador, sem os fiadores. O STJ afastou o uso automático das conclusões daqueles processos contra eles. CPC, art. 506; REsp 2.220.656/RJ, voto, item 16.

Isso não permite afirmar que um fiador nunca será afetado por fatos discutidos em outra ação. O ponto é mais preciso: a defesa do fiador e os limites da decisão anterior precisavam ser examinados no processo adequado. Não bastava transportar a conclusão de um processo do qual ele não participou.

No mérito, o Tribunal considerou indevido responsabilizar os fiadores por um ato do locador, que impôs a condição, estando demonstrados a desocupação e o aviso. O resultado foi o restabelecimento integral da sentença favorável aos fiadores. Não houve declaração abstrata de que toda fiança se extingue em qualquer recusa de chaves.

6Como comparar outra situação com o precedente

A comparação começa por uma sequência de documentos e fatos:

• natureza da locação e regime de prazo;
• aviso de saída, seu conteúdo e a data de recebimento;
• desocupação efetiva e tentativa de devolução das chaves;
• documento ou mensagem com a condição imposta;
• quem está sendo cobrado;
• processos anteriores e suas partes;
• parcela e período efetivamente cobrados.

Esse roteiro não é uma lista de requisitos criados pelo Tribunal. É uma forma de testar os elementos que aparecem nos fatos e nas razões do acórdão. Quando um elemento falta ou está em disputa, a comparação precisa mostrar a diferença.

Uma foto do imóvel vazio pode ajudar a documentar a desocupação. Mas não demonstra, sozinha, o aviso ou a recusa. Uma mensagem sobre a vistoria pode registrar uma divergência. Mas não demonstra, necessariamente, o condicionamento. A força da comparação está no conjunto e na precisão do fato alegado.

7Alcance e força do julgamento

O inteiro teor registra julgamento unânime da Terceira Turma em recurso especial. O documento não apresenta o processo como recurso repetitivo nem como tese geral para todas as modalidades de locação. Deve ser usado como precedente fundamentado em seu contexto. Não é uma ordem universal de cancelamento de aluguéis. REsp 2.220.656/RJ, acórdão e certidão.

A consignação das chaves aparece como caminho judicial possível diante de recusa injustificada. Isso não dispensa o exame de competência, partes, pedidos e provas antes de uma ação. Também não permite fixar a data final da cobrança em outro contrato só pela leitura da notícia.

O uso responsável do precedente preserva duas conclusões. A disputa sobre avarias não se confunde com a devolução do imóvel. E a responsabilidade do fiador exige olhar sua situação própria e os limites dos processos em que o tema foi discutido. Aplicá-lo a fatos diferentes exige fundamentação, não uma analogia silenciosa.

8Quando procurar orientação individual

A resposta depende do tipo e do prazo do contrato, do aviso dado, da prova da desocupação e da condição imposta, e de quem participou de cada processo. Se houver cobrança de aluguéis depois da saída, recusa em receber as chaves ou dúvida sobre a situação de um fiador, vale procurar um advogado de sua confiança ou, se não puder pagar, a Defensoria Pública.