O locador recusou receber as chaves: como registrar a tentativa de entrega

1Confira primeiro o contrato e o aviso de saída

Antes de tudo, veja no contrato a duração da locação e as regras de comunicação. Junte também os registros do aviso de saída que você já enviou.

A regra muda conforme o tipo de contrato:

• Prazo indeterminado (sem data certa para terminar): a Lei do Inquilinato prevê aviso por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência e diz o que acontece se esse aviso faltar.
• Prazo determinado (com data de término): sair antes do fim tem regra própria, inclusive sobre a multa e suas exceções.

Não aplique a regra de um caso ao outro. Lei 8.245/1991, arts. 4º e 6º.

Aviso, desocupação (a saída do imóvel), vistoria e entrega das chaves são etapas ligadas, mas podem acontecer em datas diferentes. Registre cada uma separadamente. Uma mensagem dizendo que você pretende se mudar não comprova que alguém recebeu as chaves.

2Como registrar a tentativa de entrega

Monte uma linha do tempo, em ordem de datas, com:

• data do aviso e para quem ele foi enviado;
• data da desocupação;
• pedido para agendar a entrega;
• local, data e horário combinados;
• quem compareceu ou respondeu;
• quais chaves e meios de acesso você apresentou;
• motivo da recusa e condição imposta;
• o que você pediu depois.

Guarde as mensagens completas, e não só trechos: e-mails, agendamentos, respostas e documentos apresentados no atendimento.

Se a recusa foi verbal, descreva por escrito o que aconteceu e peça esclarecimento ou confirmação. Use as frases que a pessoa realmente disse, sem acrescentar outras.

Imagine que a imobiliária agenda a entrega e, no atendimento, diz que só aceita as chaves se você reconhecer os custos de pintura. O registro útil não é apenas "não quiseram receber". É a data, o agendamento, a condição informada e o documento que pediram para você assinar.

Essa organização ajuda a entender os fatos. Mas um relato feito só por você não vira, por isso, prova definitiva.

3Leia o termo de entrega antes de assinar

Um documento chamado "entrega de chaves" pode tratar de vários assuntos ao mesmo tempo. Confira:

• Recebimento: quem recebe e quais chaves ou acessos são entregues.
• Data: qual dia fica registrado como o da entrega.
• Vistoria: se o termo descreve o estado do imóvel ou exige que você concorde com essa descrição.
• Cobrança: se inclui valores e um reconhecimento de dívida (declaração de que você deve aquela quantia).
• Quitação: se declara encerradas as obrigações ou se tem ressalvas.

Se você discorda de parte do conteúdo, aponte qual ponto e peça esclarecimento. A assinatura não é uma formalidade sem consequências.

Você pode pedir que o recebimento das chaves fique registrado separado da discussão sobre danos ou valores. É uma proposta de organização. O outro lado pode não aceitar, e ela não resolve a disputa.

4O que o STJ decidiu no caso divulgado em 2026

Naquele caso, a Terceira Turma do STJ afastou a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis ligados à recusa indevida das chaves. Fiador é a pessoa que garante as obrigações do inquilino no contrato.

Segundo a notícia oficial, o locador condicionou o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria. Os fiadores discutiam os aluguéis do período entre a desocupação e a entrega efetiva. Essa entrega só aconteceu depois, por meio de uma ação de consignação (processo na Justiça para entregar algo que o outro lado se recusa a receber) proposta pela locatária.

A relatora destacou que a discussão sobre avarias (danos no imóvel) não justificava impedir o encerramento da locação por prazo indeterminado. STJ — caso de locação comercial e fiadores.

O caso mostra por que a condição imposta, e a prova dela, importam. Mas ele não permite concluir que:

• qualquer mensagem oferecendo as chaves encerra automaticamente todas as obrigações;
• eventuais danos no imóvel deixaram de existir.

O contrato, o aviso, a disponibilidade para devolver e o motivo da recusa precisam ser examinados em cada caso. Receber as chaves e discutir o ressarcimento de danos são assuntos diferentes.

5Registre também o estado do imóvel

Guarde a vistoria de entrada, a de saída, as fotos relevantes e as conversas sobre defeitos ou reparos. Se houver divergência, descreva-a sem alterar os documentos originais.

A Lei do Inquilinato manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal. Ela também trata dos danos causados pelo inquilino e por pessoas ligadas à ocupação dele. Isso não torna válida, automaticamente, qualquer cobrança anunciada na vistoria. Lei 8.245/1991, art. 23, III e V.

Imagine que o laudo de saída aponta uma mancha que já aparecia na vistoria inicial. Você pode organizar a comparação e registrar que discorda. Esse debate não se confunde com a confirmação de que as chaves foram recebidas.

Se os documentos misturarem entrega, vistoria e pagamento, anote exatamente o que você aceitou e o que contestou.

6Se a recusa continuar

Envie uma comunicação por escrito que mencione a tentativa anterior, diga que você está disponível para concluir a devolução e peça o esclarecimento necessário. Guarde o comprovante de envio e a resposta.

Duas atitudes não substituem a solução do impasse:

• deixar as chaves na portaria, na caixa de correio ou em outro lugar, presumindo que isso sempre equivale a entregá-las à pessoa certa;
• deixar de pagar valores por decisão própria.

Uma medida judicial, como a consignação das chaves, pode precisar ser avaliada conforme os fatos. Ela foi usada no caso relatado pelo STJ. Mas este artigo não define como fazer, onde propor, quais documentos bastam nem qual seria o efeito em outra locação.

7A recusa libera o fiador ou encerra o aluguel?

Não há resposta única a partir de uma descrição curta. A Lei do Inquilinato diz que, salvo cláusula em contrário no contrato, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel. Saber se a recusa foi indevida exige examinar o contrato e os fatos. Lei 8.245/1991, art. 39.

Por isso, o mais importante é ter um registro claro do aviso, da tentativa de entrega, da condição imposta, dos documentos e das providências posteriores. Com ele, a controvérsia pode ser analisada sem prometer uma data final e sem apagar obrigações que ainda precisam ser conferidas.

8O que reunir antes de pedir orientação

• contrato de locação;
• aviso de saída e comprovante de envio;
• linha do tempo da tentativa de entrega;
• mensagens, e-mails e agendamentos completos;
• termo ou documento cuja assinatura foi exigida;
• vistorias de entrada e de saída e fotos;
• comunicações posteriores e respostas.

9Quando procurar orientação individual

Se você continuar sem conseguir entregar as chaves, procure orientação jurídica levando o contrato e a linha do tempo. Pode ser um advogado de sua confiança ou, se você não puder pagar, a Defensoria Pública do seu estado. Confirme as condições de atendimento no local.

A orientação também ajuda quando há dúvida sobre a data em que aluguel e encargos deixam de correr, sobre a responsabilidade do fiador ou sobre um termo que mistura chaves, vistoria e reconhecimento de dívida.