Caução, fiador e seguro no mesmo aluguel: há duas garantias no seu contrato?

1Quais são os tipos de garantia permitidos

A lei admite quatro tipos de garantia no aluguel: caução, fiança, seguro-fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Ela proíbe mais de um desses tipos no mesmo contrato e prevê nulidade, isto é, falta de validade jurídica, para essa combinação. O efeito disso num contrato concreto depende da análise do caso. Lei do Inquilinato, art. 37.

A regra trata da combinação de tipos de garantia, não do número de documentos assinados. Um contrato pode ter dois fiadores sem que isso seja dois tipos de garantia. Já exigir fiador e também caução em dinheiro para o mesmo aluguel pede conferência da proibição. Veja o que está de fato sendo exigido. Duas pessoas ou duas assinaturas, sozinhas, não provam a irregularidade.

Também é diferente exigir duas garantias ao mesmo tempo e trocar uma pela outra. Uma conversa sobre trocar a garantia não mostra, sozinha, que as duas continuaram valendo. Os documentos precisam mostrar qual saiu, qual passou a valer e a partir de quando.

2Encontre todas as cláusulas que funcionam como garantia

Não leia só a cláusula chamada "garantia". A exigência pode estar num anexo, na proposta, numa declaração do fiador ou numa condição para a entrega das chaves.

Separe os documentos em três grupos:

• cláusulas que dizem qual é a garantia do aluguel;
• seguros contratados, com proposta, certificado ou apólice;
• valores pagos na entrada, com a finalidade escrita no recibo.

Anote a frase exata que descreve a função de cada item. Um valor chamado "depósito de segurança" pode precisar ser analisado como caução. A conclusão depende de como ele é usado e das condições do contrato. Mudar o nome de uma obrigação não afasta a regra da lei.

Se o contrato fala em fiador e também em um valor retido até a saída, compare os dois trechos. Se há um seguro, veja qual risco ele cobre e quem aparece como segurado, garantido ou beneficiário no documento. A palavra "seguro" nem sempre significa seguro-fiança.

3Seguro-fiança e seguro contra incêndio são coisas diferentes

A própria lei trata os dois separadamente. O seguro-fiança locatícia é um dos tipos de garantia. Já o seguro complementar contra fogo é uma despesa que a lei atribui ao locador, salvo se o contrato disser expressamente o contrário. Por isso, ter seguro contra incêndio junto com um fiador não é, automaticamente, dupla garantia. Lei do Inquilinato, arts. 22, VIII, e 37, III.

Isso não torna válida qualquer cobrança apresentada como "proteção do imóvel". Ainda é preciso conferir o que o seguro cobre, quem o contrato diz que paga e os documentos do valor cobrado. Se o boleto junta aluguel, seguro e outras parcelas, peça a discriminação. O locador deve dar recibo discriminado, com cada valor separado, e mostrar, quando você pedir, os comprovantes das parcelas cobradas. Lei do Inquilinato, art. 22, VI e IX.

Não cancele um seguro por conta própria nem deixe de pagar o aluguel só porque surgiu essa dúvida. Primeiro, esclareça o que é o item e registre a divergência. A medida adequada depende da situação concreta do contrato.

4Se um dos itens for caução em dinheiro

A caução em dinheiro tem regras próprias. Ela pode ser de no máximo três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos para você quando o valor for retirado. Lei do Inquilinato, art. 38, § 2º.

Guarde o recibo, o comprovante de transferência e a informação sobre o depósito. Se o mesmo contrato também exige fiança ou seguro-fiança, junte os documentos dessa outra garantia.

São questões diferentes. O depósito pode estar errado mesmo quando há uma só garantia. E pode haver duas garantias mesmo com o depósito feito corretamente.

Esta conferência de entrada não resolve a devolução da caução no fim. Pendências, entrega do imóvel e comprovação de cobranças serão conferidas no encerramento. E encontrar uma possível dupla garantia não garante a devolução automática de tudo o que foi pago.

5Peça uma resposta por escrito

Com os documentos organizados, peça que o locador ou a imobiliária diga qual é a garantia exigida e explique os outros itens. Se houver mudança, peça um registro escrito que combine com o contrato, os anexos e as cobranças. Uma resposta como "é padrão da imobiliária" não explica se a exigência respeita a lei.

Guarde o pedido, a resposta e a nova versão do contrato, se houver. Veja se a mudança só tirou um nome do papel ou se mudou de fato a obrigação e os valores. Não declare que concorda com uma classificação que os documentos ainda não deixam clara.

O art. 43, II, da lei também trata da exigência de mais de um tipo de garantia, ao listar condutas sujeitas a penalidade. Isso não quer dizer que uma penalidade será aplicada automaticamente a partir de uma reclamação particular. O enquadramento e as providências dependem da apuração cabível. Lei do Inquilinato, art. 43.

6Dois exemplos hipotéticos

Fiador e caução. Imagine que a proposta exige um fiador e também o pagamento de dois aluguéis, retidos para garantir as obrigações do contrato. Essa combinação deve ser comparada com a proibição de exigir dois tipos de garantia. Guarde a proposta, o contrato e os comprovantes.

Caução e seguro contra fogo. Agora imagine que o contrato prevê caução e diz, expressamente, que você paga o seguro contra incêndio. Só a presença dos dois itens não significa caução mais seguro-fiança. Confira se o produto é mesmo proteção contra fogo e se a cobrança corresponde ao que foi contratado.

Os exemplos mostram como ler o contrato. Não são uma conclusão sobre um contrato que não foi examinado.

7O que reunir antes de pedir orientação

• contrato e todos os anexos;
• proposta de aluguel;
• declaração do fiador, se houver;
• proposta, certificado ou apólice de cada seguro;
• recibos e comprovantes de todos os valores pagos;
• pedido de esclarecimento, resposta e versões alteradas do contrato.

8Quando procurar orientação individual

A resposta muda conforme o contrato. Se a dúvida continuar depois do pedido por escrito, ou se você quiser discutir a validade da exigência ou valores pagos, procure um advogado de sua confiança, ou a Defensoria Pública se você não puder pagar.