Vai alugar um imóvel para morar? O que conferir antes de assinar e entrar

1Confira quem aluga e o que está sendo alugado

Antes de transferir qualquer valor, saiba quem é o locador, quem é o locatário e quem representa cada um. Se uma imobiliária ou outra pessoa vai assinar ou receber o dinheiro, pergunte em nome de quem ela age e quem é o destinatário do pagamento. O nome que aparece no anúncio não mostra, sozinho, quem assume as obrigações do contrato.

Compare o endereço, a unidade, a vaga de garagem e os espaços incluídos. Veja se o uso previsto é residencial e se há móveis ou equipamentos entregues junto. Deixe por escrito o que faz parte do aluguel. Não presuma que toda área mostrada na visita será só sua.

Guarde a proposta, o anúncio e as mensagens com as condições negociadas. Se a versão final do contrato mudou alguma coisa, aponte a diferença antes de assinar. Esses papéis não comprovam quem é o dono nem substituem a conferência dos documentos apresentados. Eles servem para mostrar o que foi contratado e o que foi informado a você.

2Entenda o prazo e como o contrato termina

Encontre no contrato a data de início, a duração, as regras de renovação e o que acontece se você sair antes. Nem todo aluguel residencial termina do mesmo jeito. A lei trata de forma diferente, por exemplo, os contratos escritos de 30 meses ou mais e os contratos verbais ou escritos com prazo menor. Essa diferença afeta a continuidade do aluguel e as situações em que o locador pode pedir o imóvel de volta. Lei do Inquilinato, arts. 46 e 47.

Se você devolver o imóvel antes do fim do prazo combinado, a lei prevê a multa do contrato, proporcional ao tempo que você já cumpriu. Há uma situação específica, prevista na lei, em que essa multa é dispensada. Quando o aluguel não tem prazo definido (prazo indeterminado), a regra é outra: você avisa por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, e a falta desse aviso pode gerar a cobrança prevista no art. 6º. Uma regra não serve para todos os casos de saída. Lei do Inquilinato, arts. 4º e 6º.

Na entrada, o objetivo é entender essas condições, não calcular uma saída que ainda não aconteceu. Se uma cláusula sobre "prazo mínimo", renovação ou multa estiver confusa, peça esclarecimento antes de contar com ela no seu planejamento.

3Saiba quem paga cada despesa

Faça uma lista com o aluguel, o vencimento, a forma de reajuste, o condomínio, a água, a energia, os impostos e os seguros. Para cada item, anote quem paga e em que parte do contrato isso aparece.

Pela lei, cabem ao locador:

• impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo se o contrato disser expressamente o contrário;
• taxas de administração da imobiliária e de intermediação, incluindo as despesas para checar a situação de quem quer alugar ou do fiador;
• despesas extraordinárias de condomínio, que são as que fogem dos gastos de rotina do prédio, como obras na estrutura.

Cabem a você, entre outras, as despesas de consumo, como água e luz, e as despesas ordinárias de condomínio, que são os gastos de rotina da administração do prédio. Por isso, nem toda cobrança chamada "condomínio" é do mesmo tipo. Lei do Inquilinato, arts. 22, VII a X e parágrafo único, e 23, VIII, XII e § 1º.

Peça que cada cobrança venha identificada, principalmente quando um só boleto junta valores de tipos diferentes. O locador deve dar recibo discriminado, isto é, com cada valor separado. Quando você pedir, ele também deve mostrar os comprovantes das parcelas cobradas. Um nome genérico no boleto não explica, sozinho, o que está sendo cobrado. Lei do Inquilinato, art. 22, VI e IX.

4Veja qual garantia está sendo pedida

A lei admite quatro tipos de garantia: caução (um valor ou bem dado em garantia), fiança (uma pessoa, o fiador, garante o contrato), seguro-fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O locador não pode exigir mais de um desses tipos no mesmo contrato. Lei do Inquilinato, art. 37.

Nem todo seguro citado no contrato é uma segunda garantia. O seguro contra incêndio e o seguro-fiança têm funções diferentes. O seguro contra incêndio não deve ser contado, automaticamente, como garantia do pagamento do aluguel. Leia para que serve o produto, a apólice e a cláusula correspondente.

Se a garantia for caução em dinheiro, ela pode ser de no máximo três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos ficam para você quando o dinheiro for retirado. Guarde os comprovantes do pagamento e as informações sobre o depósito. A caução não é uma promessa de que tudo voltará para você, sejam quais forem as pendências na saída. Lei do Inquilinato, art. 38, § 2º.

5Registre o estado do imóvel ao receber

Confira a vistoria, o documento que descreve o estado do imóvel, andando pelo próprio imóvel. Descreva pintura, portas, janelas, instalações e equipamentos. Não se contente com "bom estado". Fotografe os defeitos visíveis com uma imagem geral e outra de perto. Guarde os arquivos originais, com data e local. Se a vistoria deixou de fora algum problema, avise por escrito e guarde a resposta.

O locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso combinado. Se você pedir, ele deve fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, citando os defeitos existentes. No fim do aluguel, você deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, exceto o desgaste do uso normal. Por isso a documentação de entrada é importante. Mas a vistoria não é um exame técnico capaz de revelar problemas ocultos. Lei do Inquilinato, arts. 22, I e V, e 23, III.

6Um exemplo hipotético

Imagine que você recebe uma proposta com aluguel, caução de dois meses e uma cobrança de seguro. Antes de concluir que há duas garantias, você confere se o seguro é seguro-fiança ou proteção contra incêndio. Na visita, você nota umidade numa parede, e a vistoria não fala disso. Você registra o ponto, avisa por escrito e guarda a conversa.

São duas conferências separadas. A primeira esclarece a garantia e as despesas. A segunda documenta o estado em que você recebeu o imóvel. Nenhuma delas, sozinha, define se alguém terá ou não responsabilidade no futuro.

7O que guardar ao entrar

Mantenha juntos:

• contrato e anexos;
• proposta, anúncio e mensagens com as condições negociadas;
• comprovantes de pagamento;
• descrição da garantia;
• vistoria de entrada;
• fotos e vídeos originais;
• mensagens sobre divergências e as respostas.

Se houver condomínio, peça as regras que valem para os moradores e esclareça se a garagem e as áreas comuns estão incluídas.

Não assine um documento dizendo que conferiu algo que você não conseguiu verificar. Antes, registre essa limitação e peça esclarecimento.

8Quando procurar orientação individual

Se houver uma disputa importante sobre uma cobrança ou uma cláusula, vale procurar um advogado de sua confiança, ou a Defensoria Pública se você não puder pagar. Leve o contrato completo e os comprovantes, não só uma foto da página com o preço.