Danos de obras vizinhas ao imóvel: como registrar e preservar provas

1O que a lei diz sobre obras e vizinhos

• Direito de construir com limites: o proprietário pode construir o que quiser no seu terreno, "salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos". Código Civil, art. 1.299.
• Obras de proteção: não é permitida obra "suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho", sem antes fazer as obras de proteção. Código Civil, art. 1.311.
• Ressarcimento mesmo com proteção: o vizinho "tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias". Código Civil, art. 1.311, parágrafo único.
• Prédio que ameaça ruir: quem mora ao lado pode exigir do dono a demolição ou a reparação de um prédio que ameace ruína, e uma garantia, chamada caução, pelo dano iminente. Código Civil, art. 1.280.

2Obra particular, obra pública ou defeito anterior

Obra particular. A discussão é com o dono da obra e, conforme o caso, com quem a executa.

Obra pública. O Estado e as prestadoras de serviço público "responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros". Constituição Federal, art. 37, § 6º. Comunique o problema ao órgão responsável pela obra, por escrito, e guarde o protocolo.

Defeito anterior. Nem todo dano que aparece durante uma obra vizinha foi causado por ela. O imóvel pode ter problemas de construção ou de manutenção anteriores. Por isso o registro do estado do imóvel antes da obra é tão importante. Se o problema for do próprio imóvel, veja o guia sobre defeito de construção e seguro habitacional.

3Como registrar e preservar as provas

Antes da obra, se possível:

• fotografe e filme paredes, pisos, tetos e fachada, com data;
• peça ao responsável pela obra uma vistoria do seu imóvel antes do início, com laudo assinado.

Durante e depois:

• registre o aparecimento e a evolução de cada dano, sempre com data;
• meça e marque as rachaduras para acompanhar se aumentam;
• anote dias e horários de serviços com vibração, escavação ou bate-estaca;
• guarde mensagens e comunicações com o dono da obra, a construtora ou o órgão público;
• peça uma avaliação de engenheiro ou arquiteto, com indicação da provável causa.

Prova antes do processo. Quando há risco de a prova se perder, por exemplo porque a obra vai encobrir o problema, a lei permite pedir à Justiça a produção antecipada da prova, como uma perícia. Ela é admitida, entre outros casos, quando houver "fundado receio" de que a verificação dos fatos se torne impossível ou muito difícil. CPC, art. 381.

4Como pedir a reparação

1. Notifique por escrito o dono da obra, a construtora ou o órgão público, descrevendo os danos e anexando as provas.
2. Tente um acordo, com orçamento ou laudo do conserto.
3. Se não houver solução, procure a Justiça. Contra particular, o Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos. As causas de interesse da Fazenda Pública ficam fora desse juizado. Lei nº 9.099/1995, art. 3º. Contra o poder público, há o Juizado Especial da Fazenda Pública, para causas de até 60 salários mínimos. Lei nº 12.153/2009, art. 2º.

5Se você mora de aluguel ou em condomínio

Aluguel. Avise o proprietário logo, por escrito. Ele é quem normalmente discute a reparação com o responsável pela obra. Veja o guia sobre problema no imóvel alugado e o guia sobre defeito anterior no imóvel alugado.

Condomínio. Se o dano atinge áreas comuns ou a estrutura do prédio, comunique o síndico. O guia sobre vida em condomínio explica como registrar pedidos e decisões.

6Quando procurar orientação individual

Procure um advogado ou a Defensoria Pública se o dano for grave, se o responsável negar a relação com a obra ou se houver risco de o problema se agravar. A avaliação técnica de um engenheiro costuma ser decisiva.