Defeito no imóvel alugado já existia na entrada: como organizar as provas

1Separe o fato, a data e a causa

Três perguntas ajudam a não tirar conclusões apressadas:

• Qual é o problema? Descreva o que existe: mancha, vazamento, trinca, aparelho que não funciona ou outra situação.
• Quando você percebeu? Anote a data em que entrou e a data em que descobriu.
• O que mostra que já existia antes? Procure fotos, a vistoria, mensagens ou uma informação técnica.

Ter percebido o defeito depois da mudança não prova, sozinho, que ele começou naquele momento. Também não prova que ele era anterior.

Uma foto pode mostrar uma mancha, mas não explica a causa nem há quanto tempo ela existe. Uma mensagem antiga pode mostrar que você avisou do problema, mas não substitui uma análise técnica quando a origem está em discussão.

No primeiro aviso, separe o que você viu do que ainda precisa ser apurado. "Encontrei umidade nesta parede" é diferente de afirmar, sem base, que "a estrutura do prédio tem um defeito antigo".

2Como usar a vistoria de entrada

A vistoria, também chamada de laudo de entrada, é o documento que descreve o estado do imóvel quando você o recebeu. Leia a descrição e os anexos. Compare cada registro com o local do problema: cômodo, parede, instalação ou equipamento.

Se você pedir, o locador deve fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, citando os defeitos existentes. Lei do Inquilinato, art. 22, V.

Se a vistoria registra o problema, guarde a versão completa, com data e identificação do imóvel. Não guarde só uma página recortada, que dificulta saber de onde veio o trecho.

Se a vistoria não fala do defeito, vale pedir esclarecimento. A falta da anotação não prova, sozinha, quem causou o problema. Registre a divergência com o locador ou a imobiliária e junte os outros elementos que tiver.

Veja também se o contrato ou o aviso da vistoria prevê um procedimento para apontar divergências. Não presuma que exista um prazo fixo, de cinco, sete ou dez dias, por exemplo, que valha para todo aluguel.

3Fotos e vídeos precisam de contexto

Guarde os arquivos originais e organize-os por data e cômodo. Ao fazer novos registros, procure ter:

• uma imagem do cômodo, para localizar o problema;
• uma imagem de perto, para mostrar o detalhe;
• uma descrição do que você viu;
• a data e a circunstância do registro;
• quem fez o registro, quando isso importar.

Não altere uma imagem para fazer o problema parecer maior ou menor. Se fizer marcações para indicar o local, guarde também a versão original.

Vídeos ajudam a mostrar algo acontecendo, como um vazamento. Mas também precisam indicar quando e onde foram feitos. Os dados do arquivo e a data de envio são úteis, mas não são prova incontestável de tudo o que aconteceu.

Imagine que, antes de colocar os móveis, você fotografou os cômodos. Depois, encontra uma trinca que também aparece nessas fotos. Guarde o arquivo, a vistoria e a mensagem enviada à imobiliária. Esses registros ajudam a comparar o estado do imóvel, mas não dispensam a apuração da causa e da solução.

4O que guardar das conversas

Mensagens podem mostrar que você avisou do problema, que houve resposta ou que uma visita foi marcada. Organize a conversa de modo que dê para entender o assunto, as pessoas e a ordem dos fatos.

Guarde, por exemplo:

• a mensagem em que você relatou o problema: mostra quando ele foi informado;
• a resposta do locador ou da imobiliária: mostra o que foi reconhecido, contestado ou pedido;
• o agendamento de vistoria ou conserto: mostra o que foi combinado e para quando;
• a ordem de serviço ou o relatório: mostra o que foi examinado e o que foi constatado;
• os registros de acompanhamento: mostram se o problema continuou ou mudou.

Uma frase solta, fora da conversa, pode esconder o contexto. Guarde a versão completa. Se quiser destacar trechos, faça isso numa cópia, sem apagar o original.

Se a orientação foi só verbal, escreva o que você entendeu e peça confirmação. Isso não torna sua versão automaticamente verdadeira, mas evita que uma providência importante fique sem registro.

5Como avisar o locador

A lei manda o inquilino avisar o locador imediatamente sobre danos ou defeitos que cabe a ele consertar. Não espere a vistoria de saída para relatar algo que você já sabe. Lei do Inquilinato, art. 23, IV.

No aviso, informe:

1. o imóvel e a parte dele envolvida;
2. quando você observou o problema;
3. como ele atrapalha o uso;
4. quais registros você tem;
5. o que você está pedindo: um esclarecimento ou uma providência.

Se não souber a origem, diga isso. Peça uma avaliação, sem apontar um responsável definitivo só pela aparência.

Guarde o envio e a resposta. Se o contrato indica um canal de comunicação, use-o e confira se a mensagem chegou. A falta de resposta pode exigir outra providência. Ela não significa que o locador aceitou tudo o que foi relatado.

6Quando pode ser preciso um registro técnico

Algumas discussões vão além de comparar imagens: a origem de uma infiltração, uma falha de instalação ou a evolução de uma trinca, por exemplo. Nesses casos, a avaliação de um profissional habilitado pode ajudar a esclarecer a causa, a extensão e o que precisa ser feito.

Nem todo orçamento cumpre essa função. Um documento que só informa o preço de um serviço pode não analisar a origem do defeito nem quando ele surgiu.

Imagine agora que uma mancha aparece semanas depois da mudança, e as fotos da entrada não mostram aquela parede com nitidez. Dizer apenas que "o problema é antigo" não resolve a dúvida. Uma avaliação técnica e a sequência de mensagens podem ajudar a apurar a situação.

Se houver necessidade de intervenção urgente, faça os registros possíveis e o aviso. Mas não deixe que guardar imagens atrase o que for preciso para proteger as pessoas.

7O que não concluir automaticamente

Um defeito que já existia na entrada não autoriza, por si só, parar de pagar o aluguel, descontar despesas ou fazer uma obra por conta própria. Essas medidas têm regras e circunstâncias próprias.

Também não confunda desgaste do uso normal com dano causado durante a ocupação. A lei prevê que o imóvel seja devolvido no estado em que foi recebido, exceto o desgaste do uso normal. Lei do Inquilinato, art. 23, III.

O mais útil é preservar o estado de entrada, registrar a descoberta, avisar o locador e separar o que você observou do que depende de conclusão técnica.

8Quando procurar orientação individual

Se houver uma cobrança ou uma recusa de conserto em discussão, procure um advogado de sua confiança, ou a Defensoria Pública se você não puder pagar. Leve toda a documentação. Não conte com um único arquivo para resolver o conflito.