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Problema no imóvel alugado: quem paga o conserto e como registrar

MoradiaRedação LexMagisterFontes conferidas em 6 min de leitura

Em resumo. Quem paga o conserto depende da origem do problema, da lei, do contrato e das provas. O locador responde pelos defeitos anteriores ao aluguel; o inquilino deve avisá-lo dos defeitos que cabem a ele e reparar os danos que provocar. Estar dentro do apartamento não define, sozinho, quem paga.

A Lei do Inquilinato diz que o locador, que é quem aluga o imóvel para você, responde pelos defeitos que já existiam antes do aluguel. Você, como inquilino, deve avisar o locador logo que surgir um dano ou defeito que caiba a ele consertar. E deve reparar os danos causados por você ou pelas pessoas que a lei indica. Lei do Inquilinato, arts. 22, IV, e 23, IV e V.

Este guia ajuda a organizar a verificação e o aviso durante o aluguel. Ele não diagnostica instalações, infiltrações ou estruturas. Se houver risco, proteja primeiro as pessoas e busque avaliação técnica adequada. Quando for possível, sem se expor ao perigo, guarde informações sobre o que aconteceu.

Descreva o problema antes de apontar culpados

Registre o que você viu, em qual cômodo, desde quando e em que circunstâncias. "Apareceu uma mancha depois da chuva" é uma observação. "O telhado foi mal construído" já é uma conclusão sobre a causa, que pode exigir avaliação técnica.

Fotografe o cômodo inteiro e o detalhe. Guarde os arquivos originais. Junte os documentos da entrada: vistoria, ressalvas, mensagens e o histórico de manutenção que tiverem informado a você.

Se um profissional avaliar o problema, peça um relatório que diga o local examinado, o que foi constatado e os limites da análise. Um orçamento de serviço não é, necessariamente, um laudo sobre a causa.

No seu relato, separe o que você viu do que ouviu de outras pessoas. Uma conversa com o vizinho pode ajudar a entender o histórico. Mas não substitui a documentação técnica quando a dúvida é a origem de uma infiltração.

Três situações que não são iguais

Defeito que já existia antes do aluguel. A lei põe essa responsabilidade no locador. A documentação de entrada ajuda a mostrar que o defeito era anterior. Mas um problema oculto pode só aparecer depois. A data em que você descobriu o defeito não prova, sozinha, quando ele surgiu. Lei do Inquilinato, art. 22, IV.

Dano causado durante o uso. Você deve reparar os danos causados por você, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, que são pessoas que agem em seu nome ou sob suas ordens. É preciso identificar o dano e a causa. Não se presume que toda deterioração descoberta durante a ocupação foi causada por alguém desse grupo. Lei do Inquilinato, art. 23, V.

Desgaste do uso normal. Ao tratar da devolução do imóvel no estado em que foi recebido, a lei faz uma exceção para o desgaste do uso normal. Para separar desgaste de dano, compare o estado inicial, o tempo e as condições de uso. A regra não é que "tudo tem de ficar novo" no fim. Lei do Inquilinato, art. 23, III.

Há também situações que envolvem área comum do condomínio, apartamento vizinho ou um prestador de serviço. Nesses casos, é preciso descobrir quem é o responsável e qual é a obrigação de cada um. A discussão não se resume a locador contra inquilino.

O que o contrato resolve e o que não resolve

O contrato ajuda, mas não substitui a investigação do defeito. Leia as cláusulas sobre conservação, manutenção, equipamentos, comunicação e obras, e ligue cada uma ao problema concreto. Uma cláusula sobre limpeza não resolve, automaticamente, quem responde por uma falha na estrutura. Uma obrigação de conservar o imóvel não prova que a instalação estava adequada na entrega.

O contrato também pode tratar de benfeitorias, que são obras ou melhorias feitas no imóvel. O Código Civil chama de necessárias as que servem para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, e de úteis as que aumentam ou facilitam o seu uso. Código Civil, art. 96.

Salvo cláusula expressa em contrário no contrato, a Lei do Inquilinato prevê indenização das benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização do locador, e das úteis, desde que autorizadas. Por isso, não trate qualquer obra feita por você como despesa que o locador é obrigado a reembolsar. Confira a natureza da obra, a autorização e o contrato. Lei do Inquilinato, art. 35.

Para mudar a forma interna ou externa do imóvel, você precisa do consentimento prévio e por escrito do locador. Um conserto e uma reforma podem ser coisas diferentes. Descreva o que pretende fazer antes de pedir autorização. Lei do Inquilinato, art. 23, VI.

Como avisar o locador

A lei manda avisar o locador imediatamente sobre o dano ou defeito que cabe a ele consertar. Lei do Inquilinato, art. 23, IV. No aviso, envie:

  • uma descrição objetiva do problema e do local;
  • fotos ou vídeos;
  • a avaliação técnica, se houver;
  • os dias e horários em que o imóvel pode ser acessado.

Peça orientação sobre vistoria e conserto. Guarde a mensagem e a resposta.

O aviso deve permitir saber quando o locador recebeu a informação e qual problema foi relatado. Um áudio dizendo só "está ruim de novo", sem indicar o local ou o defeito, pode deixar lacunas importantes.

Se não houver resposta, registre as novas tentativas. Não mude a descrição dos fatos para parecer mais grave. A falta de resposta não torna reembolsável, automaticamente, qualquer serviço que você contrate. Também não autoriza descontar o valor do aluguel por conta própria. Guarde o material necessário para avaliar a providência adequada.

Reparos urgentes e desconto no aluguel

Quando o imóvel precisa de reparos urgentes que cabem ao locador, você deve permitir que eles sejam feitos. Se os reparos durarem mais de dez dias, a lei prevê abatimento, isto é, um desconto no aluguel, proporcional ao período que passar disso. Se durarem mais de 30 dias, você pode resilir o contrato, ou seja, encerrá-lo. Lei do Inquilinato, art. 26.

Esses prazos não valem para qualquer manutenção. Eles se aplicam aos reparos urgentes previstos na lei, e a duração precisa estar demonstrada. Não conte automaticamente a partir da primeira mensagem sobre o problema. Esclareça quando os reparos aconteceram e quanto duraram.

Anote, conforme o caso, quando os reparos começaram, o que foi feito, quando você liberou o acesso e quando terminaram. Se houver discussão sobre urgência, responsabilidade ou prazo, a conclusão depende dos fatos concretos. Uma planilha feita por você, sozinha, não resolve toda a discussão.

Dois exemplos hipotéticos

Infiltração descoberta meses depois da mudança. Imagine que você nota uma infiltração meses depois de entrar. Junte a vistoria, as fotos antigas e atuais e avise o locador. Uma avaliação pode indicar origem anterior ao aluguel, na área comum ou num apartamento vizinho. Ter descoberto o problema depois não significa que você o causou.

Porta danificada depois de uma batida. Agora imagine que uma porta foi danificada por um impacto. Registre o ocorrido e identifique a causa. O caso é diferente de uma porta que já tinha defeito na entrega ou que se desgastou pelo uso normal. O orçamento mostra quanto custa o conserto; outros registros ajudam a esclarecer quem responde por ele.

O que guardar até o problema ser resolvido

  • contrato;
  • vistoria de entrada e ressalvas;
  • fotos e vídeos originais;
  • mensagens enviadas e respostas;
  • relatórios técnicos;
  • orçamentos;
  • comprovantes dos serviços feitos.

Organize os fatos em ordem de datas, sem apagar as diferenças entre os documentos.

Quando procurar orientação individual

Se houver discussão sobre quem é responsável, sobre autorização de obra ou sobre gastos, procure um advogado de sua confiança, ou a Defensoria Pública se você não puder pagar. A sequência organizada dos fatos permite discutir isso com mais precisão do que um conjunto de fotos sem contexto.

Fontes consultadas

Fontes conferidas em 20 de outubro de 2026.