Vícios estruturais e seguro habitacional: alcance do precedente do SFH

1O que o STJ decidiu

Os autores pediam indenização do seguro por danos ligados a vícios de construção em imóveis comprados pelo SFH. A sentença acolheu o pedido. O tribunal estadual o rejeitou: entendeu que causas internas estavam excluídas da apólice e que o seguro protegia o crédito, não a solidez da construção.

• Julgamento: concluído em 27 de maio de 2020, com publicação em 1º de junho de 2020.
• Votação: por maioria, na Segunda Seção.
• Resultado: restabelecimento da sentença.

O voto vencedor enfrentou a interpretação do tribunal estadual. O acórdão registra contratação em 1975 e discute cláusulas reproduzidas com referência à Circular Susep nº 111/1999. Esse contexto não deve ser reescrito como se o STJ tivesse examinado uma apólice residencial comprada em 2026.

A leitura responsável conserva o objeto e os fundamentos do caso. Não basta destacar a expressão "vícios de construção cobertos". REsp 1.804.965/SP, relatório e voto da relatora.

2SFH, seguro do SFH e seguro residencial não são sinônimos

SFH é o sistema de financiamento. A classificação do seguro precisa ser conferida no contrato e no certificado. A Susep distingue o antigo seguro habitacional do SFH (SH/SFH), com apólice única e tratamento próprio, do seguro habitacional em apólices de mercado. Informa também que não há novas emissões de certificados da antiga apólice desde 31 de dezembro de 2009. Susep, seguro habitacional.

Assim, financiar pelo SFH não demonstra, sozinho, que o seguro pertence à antiga apólice SH/SFH. É preciso identificar o produto, o período, as condições e os documentos.

Seguro residencial é outra modalidade, com coberturas e exclusões próprias. A orientação da Susep menciona riscos e exemplos de exclusões. Ela não permite declarar válida qualquer negativa. Também não permite levar automaticamente o resultado do caso do SFH para todo seguro residencial. Susep, seguro residencial.

3DFI e MIP cobrem riscos diferentes

No seguro habitacional, a cobertura de danos físicos ao imóvel (DFI) é diferente da cobertura de morte e invalidez permanente (MIP). O precedente trata de danos ao imóvel. Não trata de indenização por morte ou invalidez do mutuário, que é quem tomou o financiamento.

A orientação da Susep descreve coberturas mínimas de DFI e coberturas adicionais possíveis, conforme o produto. Ter DFI não significa que toda avaria está coberta. O enquadramento depende da espécie de risco, das cláusulas, da causa e das normas aplicáveis. Susep, seguro habitacional, coberturas.

Também é preciso identificar o interesse protegido e os beneficiários. Um seguro ligado ao financiamento tem estrutura diferente de uma promessa de reembolsar o proprietário por qualquer serviço.

4O fundamento vencedor: delimitar o risco não apaga a função do contrato

O voto da relatora reconhece que os riscos são predeterminados e que a obrigação da seguradora é limitada. Não abandona esses elementos. Mas interpreta as limitações à luz do interesse legítimo protegido, da boa-fé, do dever de informar quem adere ao contrato e da função socioeconômica do seguro habitacional obrigatório.

Nesse contexto, o voto distingue uso e desgaste normal de danos causados por vícios estruturais não provocados pelos segurados. A fragilização da estrutura pode potencializar esforços que uma construção íntegra suportaria, com consequências anormais. Essa é a explicação usada para ler as cláusulas discutidas.

Isso não transforma qualquer descascamento ou falha estética em vício estrutural. O objeto é a relação entre o defeito, as forças sobre a edificação e o risco coberto, na apólice examinada. Diagnóstico e causa precisam de elementos adequados. REsp 1.804.965/SP, voto da relatora, seção IV.

5Vício, manifestação e sinistro têm tempos diferentes

Sinistro é a ocorrência do risco coberto. O voto vencedor admite efeitos depois do término do contrato para sinistro ocorrido durante a vigência que só se revela mais tarde como vício oculto. Essa formulação não deve ser resumida como "o seguro cobre qualquer problema que apareça depois da quitação".

É preciso reconstruir várias datas: contratação, vigência, ocorrência juridicamente relevante, manifestação, descoberta e comunicação. A origem do defeito e sua percepção visual podem não coincidir. A prova de que o problema foi descoberto depois, sozinha, não demonstra todos os elementos de tempo da cobertura. REsp 1.804.965/SP, final da seção IV do voto vencedor.

Cobertura também não se confunde com prazo para exercer a pretensão. O acórdão não deve ser usado como resposta universal sobre prescrição, início de contagem ou tempestividade em fatos e contratos diferentes.

6A divergência mostra limites processuais

O voto-vista do ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado em parte pelo ministro Villas Bôas Cueva, não prevaleceu. Ele defendia o retorno do processo ao tribunal de origem para enfrentar omissões. Destacou os limites do recurso especial para reinterpretar contrato e provas e as matérias da apelação que não haviam sido apreciadas.

A divergência chamou atenção para o exame integral da apólice, o equilíbrio do seguro e questões como prescrição, competência, prova e penalidades. Apresentar esses pontos como conclusão vencedora seria incorreto. Ignorá-los empobreceria a compreensão dos cuidados necessários para aplicar o precedente.

O resultado foi o restabelecimento da sentença, não o retorno proposto no voto-vista. A leitura conjunta serve para distinguir três coisas sem misturá-las: o resultado, os fundamentos vencedores e as objeções processuais. REsp 1.804.965/SP, voto-vista e certidão final.

7A Lei nº 15.040/2024 é lei atual, não fundamento do julgamento de 2020

A Lei nº 15.040/2024 foi publicada em 10 de dezembro de 2024 e entrou em vigor um ano após a publicação. Na data de verificação deste texto, já está vigente. O art. 1º trata da garantia de interesse legítimo contra riscos predeterminados. O art. 9º exige descrição clara e inequívoca dos riscos e interesses excluídos. Lei nº 15.040/2024, arts. 1º, 9º e 134.

O art. 4º trata das modalidades e da aplicação da lei, no que couber, aos seguros regidos por leis próprias. Isso recomenda identificar o regime especial. Não basta afirmar que a lei geral elimina toda particularidade do seguro habitacional.

A lei também revogou os arts. 757 a 802 do Código Civil e outros dispositivos indicados no art. 133. Por isso, os artigos antigos citados no julgamento de 2020 devem ser lidos em seu contexto histórico. Não devem ser reproduzidos como lei geral vigente em 2026. Lei nº 15.040, arts. 4º e 133.

A aplicação no tempo exige análise do contrato, das renovações e dos fatos. A LINDB (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) prevê efeito imediato e geral da lei, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Este texto não resolve todas as questões de transição. Também não declara a nova lei aplicável automaticamente a evento de contrato antigo. LINDB, art. 6º.

8Perguntas antes de invocar o precedente

O quadro é um método de comparação. Não é uma lista de documentos exigidos por lei. Uma negativa deve ser confrontada com o contrato completo e com os fatos. A existência do precedente não invalida, por si, toda resposta da seguradora.

9Força do precedente e aplicação responsável

O processo foi levado à Segunda Seção pela via interna indicada no relatório e julgado por maioria. O inteiro teor examinado não o apresenta como recurso repetitivo, isto é, como julgamento que fixa tese a ser observada em processos sobre a mesma questão. A remessa à Seção não equivale a tese repetitiva universal. E um tema repetitivo sem pertinência ao seguro não deve ser citado como se resolvesse a cobertura.

Há uma contribuição real: no contexto analisado, as cláusulas foram interpretadas com boa-fé e à luz da função do seguro obrigatório, e os vícios estruturais foram reconhecidos como cobertos. Há também um limite real: transformar essa conclusão em promessa para qualquer casa, defeito ou apólice apagaria os fatos e a dimensão de tempo do julgamento.

10O que reunir antes de pedir orientação

• contrato de financiamento;
• apólice ou certificado do seguro e as condições aplicáveis;
• histórico de vigência do seguro, inclusive renovações;
• comunicação do sinistro à seguradora e a resposta recebida;
• a negativa de cobertura, com a cláusula indicada;
• informação técnica sobre o dano e sua causa.

Um orçamento identifica o serviço e o custo. Não substitui a prova da causa nem o enquadramento no risco coberto.

11Quando procurar orientação individual

A aplicação do precedente depende do produto contratado, das cláusulas, da causa do dano e das datas de cada caso. Se houver negativa de cobertura, dúvida sobre o regime do seguro ou sobre prazos, vale procurar um advogado de sua confiança ou, se não puder pagar, a Defensoria Pública.