Imóvel novo: como documentar a entrega e os problemas de construção

1Separe oferta, contrato e informação técnica

Reúna o contrato, os anexos e o memorial descritivo da sua unidade, que é o documento que detalha materiais, acabamentos e equipamentos. Guarde também anúncios e propostas que descrevam com precisão características, equipamentos e condições.

Numa relação de consumo, a informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e passa a fazer parte do contrato. CDC, art. 30.

Compare cada diferença com o documento que a descreve. Uma imagem ilustrativa, uma especificação técnica e uma promessa expressa não devem ser tratadas como se dissessem a mesma coisa. Anote o que foi anunciado, para qual unidade e com quais ressalvas, sem deixar de fora informações que possam mudar o sentido da oferta.

Se a oferta não foi cumprida, o CDC prevê alternativas específicas para o consumidor. Elas dependem do tipo de relação e de o descumprimento ser demonstrado. Nem toda insatisfação com a aparência autoriza desfazer a compra. CDC, art. 35.

2Monte a sequência das datas de entrega

Localize o prazo previsto no contrato, eventuais cláusulas de tolerância, as alterações e as comunicações sobre a liberação do imóvel. Anote separadamente a data da vistoria e a da entrega efetiva.

Na incorporação imobiliária, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 trata da entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato para a conclusão da obra. Isso vale quando esse período foi combinado de forma expressa, clara e destacada. Não é uma tolerância gratuita e automática para qualquer obra: depende do contrato e do regime aplicável. Lei 4.591/1964, art. 43-A.

Se houve atraso, é preciso olhar os requisitos da lei, a causa do atraso e a situação do comprador no contrato. Este guia não calcula multa nem indica se é o caso de desfazer o contrato. Registrar as datas é o ponto de partida para avaliar o que fazer, e não uma garantia de indenização.

3Registre a vistoria sem transformá-la em laudo

Na vistoria, descreva cada ambiente e o item observado. Fotografe o contexto e o detalhe, e guarde os arquivos originais. Compare acabamento, funcionamento e equipamentos com os documentos recebidos. Se não foi possível testar algo, anote isso, em vez de dizer que foi conferido.

Uma marca, fissura ou infiltração pede descrição, não diagnóstico improvisado. A origem, a extensão e o risco podem exigir um profissional habilitado e uma investigação técnica. O fato de o imóvel ser recém-entregue não prova, sozinho, que todo problema foi causado pela construtora. Mas também não justifica tratá-lo como simples manutenção.

Guarde cópia da vistoria e das ressalvas que você enviou. Veja se o documento apenas registra a inspeção ou se inclui declarações amplas de que não há problemas, de aceitação ou de quitação (declaração de que nada mais é devido). O que você assina deve corresponder ao que foi de fato verificado.

4Se o defeito aparecer depois, registre a descoberta e a evolução

Anote quando o problema ficou perceptível, como ele se manifesta e quais ambientes atinge. Guarde comunicações anteriores, intervenções e informações técnicas.

Perceber o defeito é uma coisa; descobrir a origem é outra. Um vício oculto (defeito que não dava para notar na entrega) pode ser percebido depois, e a causa dele precisa ser apurada.

O CDC separa os vícios aparentes ou de fácil constatação dos vícios ocultos. Para os ocultos, o prazo de decadência do art. 26 começa quando o defeito fica evidente. Decadência é a perda do direito de reclamar do vício quando esse prazo termina. A reclamação comprovadamente feita ao fornecedor impede a decadência, nas condições da lei, até que ele responda negativamente de forma inequívoca. CDC, art. 26, §§ 2º e 3º.

Esse prazo não é o mesmo que todos os prazos possíveis para pedir indenização.

Por isso, guarde a prova do conteúdo e do recebimento da reclamação, e também a resposta. Uma ligação sem registro pode deixar dúvida sobre qual defeito foi informado e quando.

5Peça avaliação e solução de forma específica

Ao comunicar o problema, informe a unidade, o local, o que você constatou e os documentos anexados. Peça informação sobre vistoria, avaliação e tratamento. Registre protocolo, resposta, visita e o reparo que foi de fato feito.

Se houver reparo, documente o que foi feito e observe se o problema volta. Promessa de visita não é reparo concluído. E um conserto pontual não prova, necessariamente, que a causa foi eliminada.

Se houver risco para as pessoas, a proteção vem antes da prova. Conforme a situação, pode ser necessária uma avaliação urgente. Guarde as informações que puder, sem permanecer em área perigosa nem fazer testes que aumentem o dano.

6"Cinco anos" não é a resposta para todo defeito

O art. 618 do Código Civil, de onde costuma vir a ideia dos "cinco anos", tem alcance próprio. Ele trata dos contratos de empreitada de edifícios ou de construções consideráveis. Nesses contratos, o empreiteiro de materiais e execução (quem fornece o material e faz a obra) responde pela solidez e pela segurança, inclusive em razão dos materiais e do solo. O parágrafo único do artigo tem regra própria para o exercício desse direito. Código Civil, art. 618.

Esse artigo não é um prazo que vale para toda falha de acabamento. Também não substitui a análise pelo CDC, quando ele se aplica.

Separe a garantia do contrato, o tipo de defeito, a forma de contratação e o que você pretende pedir. Ter financiamento ou seguro também não prova que a seguradora vai cobrir qualquer vício de construção. Isso depende do contrato, do risco e do período.

7Um exemplo hipotético

Imagine que, depois da entrega, você nota uma umidade que sempre volta. Você reúne contrato e memorial, guarda a vistoria e as fotos, anota quando o problema apareceu e avisa a construtora com prova de recebimento. A construtora faz um reparo, a umidade reaparece, e você registra a evolução.

Essa sequência mostra o estado na entrega, a descoberta, a resposta e o resultado. Ela não resolve a causa técnica nem garante indenização. Mas, se houver negativa ou discussão sobre prazo, permite uma avaliação com documentos, e não com lembranças soltas.

8O que reunir antes de pedir orientação

• contrato, anexos e memorial descritivo;
• anúncios e propostas da época da compra;
• comunicações sobre prazo e entrega;
• vistoria de entrega e ressalvas enviadas;
• fotos, com os arquivos originais;
• reclamações com prova de recebimento e as respostas;
• registros de visitas, reparos e informações técnicas.

9Quando procurar orientação individual

Vale procurar orientação individual se houver negativa da construtora, dúvida sobre prazo, atraso na entrega ou um defeito que volta depois do reparo. Pode ser um advogado de sua confiança ou, se você não puder pagar, a Defensoria Pública. Para entender a origem do defeito, pode ser necessária a avaliação de um profissional técnico habilitado.