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Doutrina

Locações imobiliárias residenciais: principais questões e a importância da orientação de um especialista


Autores:
OLIVEIRA, Paulo César Augusto de
SALGE JUNIOR, Durval

RESUMO

No presente trabalho busca-se apresentar os principais pontos em um contrato de locação, e demonstrar a importância da orientação de um especialista. A Locação residencial é uma prática que acontece desde a antiguidade, e continua bastante comum até os dias atuais. Mesmo sendo uma prática comum, e aparentemente simples, requer alguns cuidados. Tanto quem vai alugar um imóvel ou locar, deve estar atento a questões como o tempo da locação, valor do aluguel, multas, possibilidades de desocupação ou requisição do imóvel, encargos, responsabilidades do locador e locatário, entre outros. Consultar um especialista antes de locar ou alugar um imóvel, ou mesmo durante, é de extrema importância, pois é ele quem vai orientar corretamente o locador ou locatário quanto a estes principais pontos, e assim, evitar transtornos e dores de cabeça futuros, ou ao menos alertá-los das situações que podem ocorrer durante a locação e a melhor forma de resolvê-las.

1. INTRODUÇÂO

A locação residencial é uma prática bastante comum e usual desde os tempos mais antigos, e está presente no dia-a-dia das pessoas ate hoje. Mesmo assim, ainda requer muita atenção e cuidado.

A locação residencial pode ser feita verbalmente, o que não é recomendável, ou por contrato escrito, que é a que dá mais segurança à locação.

Luiz Antônio Scavone Junior apud Orlando Gomes (2017) define locação como o instituto como o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo de coisa não fungível. Os contratos de locações são regulados pela Lei 8.245/1991 e se aplicam apenas para o contrato de locação residencial, não residencial, e para temporada. Neste artigo abordaremos os detalhes para a locação residencial.

Na locação residencial está presentes o locador, que é a pessoa que aluga o imóvel, o locatário, que é a pessoa que aluga o imóvel; e o objeto deste contrato é o imóvel a ser alugado. No contrato também estão presentes a cláusulas que vão reger o contrato, tais como: o prazo da locação, valor do aluguel, responsabilidades e deveres do locador e locatário, multas por atraso ou descumprimento do contrato, dentre outras.

2. PRINCIPAIS PONTOS

O contrato de locação residencial regulado pela Lei 8.245/91 pode ser ajustado por prazo determinado ou indeterminado.Caso seja ajustado por um prazo igual ou superior a 10 anos, dependerá de vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não esta obrigado a observar o prazo que superar 10 anos, e atingido este prazo, poderá ingressar com ação de despejo.

A locação ajustada por escrito, e com prazo mínimo de 30 meses, permite ao locador, após os 30 meses a denunciar (encerrar) o contrato sem tem que dar algum motivo, conhecida como denuncia vazia.

Após o termino do prazo da locação, o contrato se dá como resolvido e o locatário tem 30 dias para desocupar o imóvel, sob pena sofrer ação de despejo e ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Caso passe os 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação do contrato de locação, passando este a vigorar por prazo indeterminado.Porém, a qualquer tempo o locador poderá notificar o locatário para que o mesmo desocupe o imóvel em 30 dias, sob pena de sofrer ação de despejo.

Caso a locação seja ajustada verbalmente, ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo o contrato, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, podendo o locador reaver o imóvel somente nas hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991.

O locatário poderá devolver o imóvel ao locador a qualquer tempo.Se o contrato ainda vigorar por prazo determinado, ele deverá pagar a multa pactuada no contrato, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou na ausência desta, a que for judicialmente estipulada. Caso o contrato esteja correndo por prazo indeterminado, o locatário é dispensado da multa, porém, deverá avisar o locador o fim da locação por escrito e com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador poderá cobrar o correspondente a um mês de aluguel e encargos, até o fim da locação.

Conforme o parágrafo único do art. 4º da lei do inquilinato, o locatário estará isento de pagar a multa se desocupar o imóvel antes do prazo em razão da transferência da localidade de prestação de serviços determinada pelo seu empregador.

Durante o prazo convencionado no contrato, o locador não poderá exigir o imóvel, nem para uso próprio, a não ser que o locatário cometa uma infração legal ou contratual, ou não pague corretamente o aluguel ou os encargos, ou para reparações urgentes, ou por mutuo acordo, conforme previsto nos artigos 4º e 9º da lei do inquilinato.

Na locação em que o prazo vigore por tempo indeterminado, o locatário precisa apenas de dar ao locador aviso prévio de 30 dias. Neste caso não existe multa, pois não há mais prazo contratual a respeitar.

O valor do aluguel é de livre pactuação, sendo vedada a sua estipulação em moeda estrangeira ou ao salário mínimo. E a qualquer momento, é licito às partes, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel, ou inserir ou alterar a cláusula de reajuste.

Se após três anos de locação não tiver sido o aluguel reajustado, e não havendo acordo entre as partes, qualquer delas poderá pedir revisão judicial do aluguel, afim de ajustá-lo ao preço de mercado.

De acordo com a Lei 8.245/91, lei do inquilinato, se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo.

A multa por atraso de aluguel, por não ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, não se limita a 2% do valor devido, porém, é recomendável o limite de 10% do valor do aluguel, com fundamento no artigo 9º do decreto 22.626/1933, que dispõe sobre os juros nos contratos.

Os deveres do locador e do locatário estão descritos na lei de locações. Alguns podem ser reafirmados nas cláusulas do contrato de locação. Importante ressaltar que o descumprimento dos deveres pelo locatário, possibilita ao locador a rescisão do contrato e a propositura da ação de despejo com fundamento no artigo 9º, II, da lei de locações, sem prejuízo da multa eventualmente prevista, que pode ser cumulada ou não com o pedido de rompimento da locação e despejo.

Por outro lado, caso haja o descumprimento dos deveres por parte do locador, possibilita ao locatário requerer o desfazimento do contrato (ação de resolução do contrato de locação), a cobrança de eventual multa ou as perdas e danos experimentadas.

Desde o direito romano, as benfeitorias ou melhoramentos são classificadas em três grupos: a) despesas ou benfeitorias necessárias; b) despesas ou benfeitorias úteis; c) despesas ou benfeitoras de luxo ou voluptuárias. Benfeitorias são obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la, melhorá-la ou apenas embelezá-la (GONÇALVES, 2017).

As benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, e as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, são passiveis de indenização e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário. Assim, é válida a cláusula de renúncia do locatário à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, e desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, poderão ser levantadas pelo locatário.

Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2017), as benfeitorias são feitas em uma coisa já existente, por exemplo, pintura ou reparos feitos em uma casa já existente. Lado outro, as acessões industriais são obras que criam coisas novas, como a edificação de uma casa.

Neste caso, efetuada construção de boa-fé, nos termos do art. 1.255 do Código Civil, o locatário fará jus à indenização, sem contar, todavia, com qualquer direito de retenção por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35 da Lei do Inquilinato (SCAVONE JUNIOR, 2017).

Mesmo assim, mesmo que a construção de prédio novo em imóvel locação seja, tecnicamente, considerada acessão e não benfeitoria, a cláusula contratual que exclui o respectivo direito de indenização ainda é válida, pois, cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível, e também porque não vedada pela lei, ou seja, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo prevalece o princípio da chamada autonomia de vontade (SCAVONE JUNIOR, 2017).

No tocante as garantias locatícias, Luiz Antonio Scavone Junior assim dispõem:

A garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que se presta a proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída, de caráter pessoal ou real, e que beneficia o credor no caso de inadimplemento do devedor. São exemplos: aval, penhor, hipoteca, fiança, depósito, anticrese etc.

Conforme a Lei do inquilinato, no seu artigo 37, as garantias locatícias podem ser: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Portanto, não há falar-se em outras modalidades de garantia senão estas discriminadas numerus clausus.

É vedado ao locador, exigir mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.

Se nada for disposto no contrato, qualquer das garantias da locação se estenderá até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Ocorrendo alguma das hipóteses do artigo 40 da lei do inquilinato, o locador pode exigir ao locatário, por meio de notificação, que este, em 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de desfazimento da locação.

A locação que não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Outro ponto importantíssimo é quanto à venda do imóvel durante a locação. Às vezes a pessoa aluga um imóvel, com a pretensão de ficar por um tempo mais extenso, uns 2 ou 3 anos, ou mais tempo, e faz um contrato de aluguel para esse prazo, e acredita que com apenas o contrato, estará assegurado por todo este tempo, o que não é verdade. Mesmo com um contrato escrito, o locatário pode ter que desocupar o imóvel, caso o locador, ou o proprietário venda este imóvel.

Caso isto ocorra, o novo proprietário tem um prazo de 90 dias, do registro da venda ou do compromisso, para notificar o locatário para que este em 90 dias deixe o imóvel. Desta forma, o locatário terá de desocupar o imóvel antes do tempo previsto no contrato, e podem acontecer situações desagradáveis, por exemplo, uma pessoa que aluga um imóvel por um prazo longo, e faz um investimento por sua conta em melhorias no imóvel, gastando certo valor no imóvel, e com pouco tempo de aluguel, o proprietário vende este imóvel e ele terá de desocupar o imóvel, e nada poderá cobrar pelo investimento que fez.

Se o locatário não desocupar o imóvel, o locador pode ingressar com uma ação de despejo contra o inquilino.

Caso o novo proprietário deixe passar os 90 dias sem notificar o locatário, ele se sub-roga na condição anteriormente vivenciada pelo antigo proprietário/locador, e passa a ter exatamente os mesmos direitos e deveres que aquele tinha ou teria.

Mas a lei do inquilinato, em seu artigo 8º prevê uma possibilidade de o locatário se resguardar em uma situação dessas, mas para isso deverá cumprir alguns requisitos: o contrato deve ser por prazo determinado, deve conter a cláusula de vigência em caso de alienação, e deve ser averbado na matricula do imóvel. Esta averbação deve ter a anuência do proprietário.

Deste modo, atendido todos estes requisitos, o locatário estará resguardado em caso de alienação do imóvel, pois que compra-lo terá ciência de que existe um contrato de locação em vigência.

Outras cláusulas que merecem atenção no contrato de locação residencial por parte do locador são as de cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel. Estas cláusulas não precisam aparecer no contrato de locação, pois a lei 8.245/91 já diz expressamente que para estas hipóteses, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Mas caso o locador queira deixar o contrato mais completo, e evitar possíveis complicações e dores de cabeça com o locatário, ele pode incluir uma cláusula deixando claro ao locatário que para cessão da locação, a sublocação, e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, depende de seu (locador) consentimento.

É importante ressaltar que o locador não deve: I - exigir, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; ou III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo as hipóteses da locação para temporada e locação desprovida de garantias, sob pena de incorrer em contravenção penal, que é punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

3. DA ORIENTAÇÃO DE UM ESPECIALISTA

Expostos os pontos principais de uma locação residencial, é notável a importância da orientação de um especialista quando se pensa em locar, ou alugar uma residência.

Um especialista pode atuar tanto na orientação previa, como na elaboração ou revisão de um contrato de locação, dizendo quais as melhores cláusulas colocar no contrato e os requisitos que melhor atendam aos interesses do locador e locatário.

A orientação previa visa apontar os principais pontos e o que melhor se aplica para aquela locação, e que melhor atentam aos interesses do locador, ou do locatário. E pode evitar grandes prejuízos financeiros e dores de cabeça no futuro.

Caso o locador ou locatário já tenham uma locação em curso, e não procuraram uma orientação antes, podem busca-la durante a locação. Esta orientação serve para analisar as cláusulas do contrato, caso exista, ou fazer um contrato para aquela locação em curso, sanar duvidas do locador ou do locatário, apontar as situações de risco do contrato e situações que devem ser evitadas, avisar as obrigações de casa um, e o que podem e o que não podem fazer.

A orientação prévia ou no curso da locação pode evitar situações indesejadas, como uma ação de cobrança ou despejo, ou a permanência do locatário no imóvel além do combinado, obras indesejadas pelo locador, más que por falta de cláusula permite ao locatário faze-las.

4. CONCLUSÃO

Ante todo o exposto, viu-se que a locação residencial mesmo sendo uma atividade corriqueira, não é tão simples, e exige muita atenção, a e procura por um especialista é muito válida. A lei de locações (Lei nº 8.215/1991) orienta a locação, mas de forma geral, e o contrato, de forma mais especifica. Assim, o que não estiver delimitado no contrato, será regulado pela lei de locações, e podem acontecer situações desagradáveis ao locador ou locatário que poderiam ser evitadas caso houvesse uma orientação previa de um especialista na criação do contrato.

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Palavras-chave: contrato; locador; locatário; cláusulas; orientação; especialista; locação residencial.

ABSTRACT

In the present work, the main points in a lease contract are presented, and the importance of the guidance of a specialist is demonstrated. Residential rental is a practice that has been going on since antiquity, and remains quite commonplace to this day. Even though it is a common practice, and seemingly simple, it requires some care. Both those who rent a property or rent, should be aware of issues such as rental time, rental value, fines, possibilities of vacating or requisitioning the property, charges, lessor's and tenant's responsibilities, among others. Consulting a specialist before renting or renting a property, or even during, is of the utmost

importance, as it is he who will correctly guide the lessor or tenant regarding these main points, and thus, avoid future headaches or discomfort. less alert them of the situations that may occur during the lease and how best to resolve them.

Keywords: contract; locator; renter; clauses; guidance; specialist; residential lease.

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Referencias bibliográficas

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 05 de janeiro. 2018.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 07 de dezembro. 2017. Texto Original.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais. 12ª ed. Juspodivm, 2017. Vol. V.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 12ª ed. rev. São Paulo: Saraiva, 2017. vol.5.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 9.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense,2015.

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